Heft 3, Juni 2020, Band 23

Mit der Novelle LGBl 69/2018 hat der Wiener Landesgesetzgeber ein Verbot von gewerbsmäßigen Kurzzeitvermietungen in Wohnzonen erlassen. Es sollen im Folgenden die Reichweite des Verbotes, die Konformität mit dem Unionsrecht und die ersten Erfahrungen aus der Praxis untersucht werden.

Statt der immer wieder erhobenen Forderung nachzugeben, die Raumordnung aus der Landeskompetenz herauszulösen und sie dem Bund zu übertragen sowie die verfassungsrechtlich verbriefte Vollziehung der örtlichen Raumordnung den Gemeinden „wegzunehmen“ und sie „nach oben“ zu verschieben, erscheint es nach Meinung der Autorin zielführender, den Verfassungsbegriff „Raumordnung“ per se zu erweitern.

Dies, um die brachliegenden Effizienzpotentiale bei der Steuerung der Siedlungsentwicklungen zukünftig überhaupt verfassungskomform ausschöpfen zu können. Um dies zu erreichen, sollte die Grenze zwischen „Planung“ und „Umsetzung“, zwischen „privat“ und „öffentlich“ sowie zwischen „Bestandsschutz“ und „Bestandseingriffen“ verfassungsrechtlich neu gezogen werden. Dafür bietet sich an, den Kompetenztatbestand „Volkswohnungswesen“ von derzeit Art 11 BVG in den Art 15 BVG überzuführen und diesen mit den bereits in Landeskompetenz befindlichen Zuständigkeitsbereichen „Raumordnung“ sowie auch eventuell dem der „Bodenreform“ zu einer mit erweiterten hoheitlichen Eingriffsmöglichkeiten ausgestatteten neuen Kompetenz „Raumentwicklung“ zu verschmelzen.

Der OGH hatte sich in seiner Entscheidung vom 23.8.2018, 4 Ob 36/18z im Rahmen eines Verfahrens nach § 1 UWG mit der Auslegung der Bauprodukteverordnung in Zusammenhang mit der harmonisierten Europäischen Norm für Leitpfosten und Reflektoren (EN 12899-3:2007) zu befassen. Er setzt sich erstmals bei der Beantwortung der Frage, ob ein Rechtsbruch im Sinn des § 1 UWG vorliegt, detailliert mit der europäischen Bauprodukteverordnung auseinander und legt dazu auch die auf das streitgegenständliche Produkt anwendbare zugrundeliegende technische harmonisierte Norm aus.

Ein Wohnmobil, das lediglich unter Zuhilfenahme von Stehern abgestellt wird, ist kein Bauwerk und somit auch kein nach der nö BauO geeignetes Abbruchobjekt.

Ist für die Baubewilligung Schriftlichkeit vorgeschrieben, ist eine bloß mündlich erteilte Baubewilligung ein rechtliches Nichts und erzeugt keinerlei Rechtswirkungen.

Bei der Überdachung einer (Wirtschafts-) Brücke handelt es sich um eine baubewilligungspflichtige bauliche Anlage.

Bei der Prüfung der Belichtung der Hauptfenster ist zukünftig stets die im Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung geltende Rechtslage anzuwenden.

Die in einem Motivenbericht zur nö BauO 2014 zum Ausdruck gebrachte Intention einer „Klarstellung“ der Rechtslage stellt keine „authentische“ Interpretation der bisherigen Rechtslage dar. Eine solche bedarf stets einer ausdrücklichen Erklärung im Gesetz selbst.

Die nö BauO 2014 enthält keine normative Grundlage, nachträglich strengere Auflagen zum Zweck des Immissionsschutzes vorzuschreiben.

Eine nachträgliche Anordnung, die Anzahl der Hühner im Stall zu reduzieren, kann auch nicht in Form einer „Sicherungsmaßnahme“ ergehen. Sicherungsmaßnahmen im Sinne des § 35 Abs 1 nö BauO 2014 dienen einer allfälligen Beseitigung von in ihrer baulichen Substanz wesentlich beeinträchtigten oder rechtswidrigen Bauwerken.

Eine Pergola kann auch aus Beton bestehen, sofern ihre typischen Merkmale erhalten bleiben.

Die Errichtung eines Swimmingpools ist bei einem Wohnbau (ohne landwirtschaftlichen Betrieb) im „Grünland“ unzulässig.

Die im Grundbuch angeführte Nutzungsart des Grundstückes (hier: „Garten“) ändert nichts an der Verbindlichkeit der im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmung.

Die Vorschreibung von Auflagen in einem baupolizeilichen Abbruchauftrag ist unzulässig.

Dass in einem Wohnhaus insgesamt zehn Personen gemeldet sind, stellt keinen Verstoß des Eigentümers gegen die baupolizeiliche Untersagung der (widmungswidrigen) Verwendung des Wohnhauses für mehr als drei selbständige Wohneinheiten dar.

Eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist um mehr als 4,5 Jahre ist unzulässig, weil sie die gesetzliche Frist von 5 Jahren praktisch außer Kraft setzen würde.

Dass mit der Vermietung einer Geschäftsfläche des 1. Bauabschnitts nicht die gewünschten Einnahmen zur Finanzierung der Fertigstellung des Bauvorhabens lukriert werden konnten, stellt keinen objektiv nachvollziehbaren Hinderungsgrund dar.

Bei Betrieben, deren Neuerrichtung nach der gegebenen Flächenwidmung nicht mehr zulässig wäre, ist eine Betriebserweiterung zulässig, wenn die in der oö GrenzwertV festgelegten Grenzwerte für Emissionen und Immissionen nicht überschritten werden.

Wird ein Bauvorhaben nicht fristgerecht begonnen, erlischt die Baubewilligung.

Zwei getrennte Bauvorhaben auf verschiedenen Bauplätzen, die in einer Baubewilligung genehmigt werden, stellen kein „Gesamtbauvorhaben“ dar. Es ist daher erforderlich, dass jedes dieser Bauvorhaben fristgerecht begonnen wird, ansonsten die Baubewilligung (hier: partiell) erlöscht.

Die Einhaltung des im Flächenwidmungsplan ausgewiesenen Geruchsschwellenabstandes dient nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem subjektiven Interesse des Eigentümers eines Tierhaltungsbetriebs.

Dem Eigentümer eines genehmigten Tierhaltungsbetriebs kommt ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht auf Einhaltung des Geruchsschwellenabstands durch eine heranrückende Wohnbebauung zu.

Erdkegel, die nicht an die Außenhaut des Gebäudes anschließen, sind nicht auf die Baumasse anzurechnen.

Ist die Behörde aufgrund einer erteilten Baubewilligung von einer konsentierten baulichen Anlage ausgegangen, ohne diesbezügliche fachliche Ermittlungsergebnisse einzuholen, trifft sie ein Verschulden, wenn nach Abschluss des Verfahrens hervorkommt, dass es sich bei der bestehenden baulichen Anlage um ein „aliud“ handelt.

Dieses Verschulden der Behörde steht einer amtswegigen Wiederaufnahme des Verfahrens entgegen, da sie nicht dazu dient, von der Behörde schuldhaft unterlassene Ermittlungsschritte nachzuholen.

Auch durch eine vom Bauwerk ausgehende Blendung (oder Spiegelung) kann eine wesentliche Beeinträchtigung der Nachbarn erfolgen.

Die bloße Behauptung, dass die Tochter des Bauwerbers voraussichtlich in einer ca 80 km vom Bauort entfernten Stadt studieren und im geplanten Objekt ihren Hauptwohnsitz haben werde, um sich um die Ferienwohnungen zu kümmern, stellt weder eine Glaubhaftmachung noch einen Nachweis über die Nichtbeabsichtigung der Verwendung des Objektes als Freizeitwohnsitz dar.

Bei der Beurteilung, ob eine rechtlich gesicherte, der vorgesehenen Bebauung entsprechende Verkehrsverbindung besteht, ist der Umfang einer bestehenden Dienstbarkeit der beabsichtigten künftigen Nutzung gegenüberzustellen.

Auch bei einer „ungemessenen“ Servitut kommt es zu einer unzulässigen Erweiterung der Dienstbarkeit, wenn das dienende Grundstück erheblich schwerer belastet wird, wobei die Fragen des Ausmaßes bzw des Umfangs einer Dienstbarkeit und der Grenzen der zulässigen Erweiterung grundsätzlich einzelfallbezogen zu lösen sind.

Bei einem Spengler- und Dachdeckereibetrieb ist die Erforderlichkeit einer Betriebswohnung nicht erkennbar.

Die Sicherheit von Betriebsanlagen gegen Diebstahl oder Sabotage kann auch durch entsprechende Abzäunungen, Absperrvorrichtungen, Alarmanlagen und/oder einer Überwachung durch einen Sicherheitsdienst bewerkstelligt werden.

Die ständige Anwesenheit einer Aufsichtsperson während der Nachtstunden wird auch in der Betriebsanlagengenehmigung dieses Betriebes nicht vorgeschrieben.

Der Bauwerber kann sich nicht durch Übergabe der Unterlagen an den Bauführer seiner auch ihn treffenden gesetzlichen Verpflichtung zur Auflage bestimmter Unterlagen auf der Baustelle entledigen.

Es ist nicht Aufgabe des Kontrollorganes, die gesamte Baustelle nach diesen Unterlagen zu durchsuchen.

Unzumutbarkeit der Rechtsverfolgung im Ausland wird auch im Fall der Klage gegen einen fremden Staat im Rahmen seiner als privatrechtlich einzustufenden Tätigkeit im Inland angenommen, und zwar vor allem dann, wenn eine – allenfalls in jenem Staat zu erwirkende – Entscheidung mangels Vollstreckungsvertrag im Inland, wo die beklagte Partei exequierbares Vermögen besitzt, nicht möglich ist.

Welche Eigenschaften das Werk aufzuweisen hat, ergibt sich in erster Linie aus der konkreten Vereinbarung, hilfsweise - soweit eine Detailvereinbarung nicht besteht - aus der Natur und dem (erkennbarem) Zweck der Leistung, letztlich aus der Verkehrsauffassung, sodass das Werk so auszuführen ist, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht.

Im Nachbarrecht sind sehr strenge Anforderungen an das Vorliegen von Rechtsmissbrauch zu stellen.

Schon die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Miteigentümer allein steht nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG einer geplanten Änderung entgegen. Wenn für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, verlangt § 16 Abs 2 Z 2 WEG, dass die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entspricht oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen muss. Eine Abwägung der Interessen des die Änderung beabsichtigenden Wohnungseigentümers gegen die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer an der Unterlassung der Änderung ist aber nicht vorzunehmen

Maßnahmen wie die Verlegung einer Elektroleitung samt Errichtung einer Wallbox in einer technisch einer Steckdose vergleichbaren Ausführung (hier: zur Ermöglichung einphasigen Ladens mit maximal 3,7 kW) sind als privilegierte Verlegung einer Stromleitung samt ähnlicher Einrichtung im Sinn des § 16 Abs 2 Z 2 zweiter Satz WEG 2002 anzusehen, wobei keine Aufspaltung in eine Änderung der Stromleitung einerseits und des Stromauslasses (hier in Form der Wallbox) andererseits stattzufinden hat.

Die rechtsgestaltende Entscheidung über eine Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 WEG ist bedingungsfeindlich, weil damit eine – für alle Beteiligten sofort erkennbare – Gestaltung der Rechtslage zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern bewirkt wird.

Gesellschaftsverträge von typischen Personengesellschaften – so insbesondere der Gesellschaft bürgerlichen Rechts – sind grundsätzlich nach § 914 ABGB unter besonderer Berücksichtigung des Treuegedankens auszulegen. Nur nach einem Wechsel im Mitgliederbestand der Gesellschaft wird der objektiven Auslegung des Gesellschaftsvertrags der Vorzug eingeräumt.

Stellt ein Grundeigentümer eine Mauer unzweifelhaft zur Gänze auf seiner eigenen Liegenschaft auf, dann folgt dessen Alleineigentum aus der Regel der Eigentümeridentität.

Andere Mauern, die sich „zwischen benachbarten Grundstücken“ befinden, sind im Zweifel gemeinschaftliches Eigentum. Alleineigentum wird gemäß § 857 ABGB in diesen Fällen aber vermutet, wenn der Verlauf und die Gestaltung der Grenzeinrichtung darauf hinweisen.

Da kein gesetzliches Recht besteht, auf dem Grund des Nachbarn ganz oder teilweise einen Zaun oder eine Grenzmauer zu errichten, kann in einem solchen Fall der Eigentümer des für die Errichtung der Mauer in Anspruch genommenen Grundstreifens Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB erheben. Dies gilt auch dann, wenn die Mauer durch den Rechtsvorgänger des jetzigen Beklagten errichtet wurde, weil die Aufrechterhaltung eines von einem Rechtsvorgänger im Eigentum geschaffenen Zustands in die Verfügungsmacht des aktuellen Eigentümers fällt.

Auf vertragliche, aber unverbücherte Servituten ist § 1488 ABGB im Wege der Analogie anwendbar.

Die Freiheitsersitzung bzw Verjährung einer vertraglich vereinbarten aber nicht im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit ist unter denselben Bedingungen möglich wie bei einer dinglichen Servitut. Für den Beginn der Verjährung kommt es auf die (objektive) Möglichkeit der Rechtsausübung an. Es genügt, dass der Dienstbarkeitsberechtigte das Hindernis, das die Ausübung seiner obligatorischen Dienstbarkeit unmöglich macht oder doch beeinträchtigt, bei gewöhnlicher Sorgfalt hätte wahrnehmen können. Die Möglichkeit der Wahrnehmung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil ein Servitutsberechtigter die Örtlichkeit niemals aufgesucht hat. Zumindest die freiwillige Abwesenheit des Berechtigten hindert nach herrschender Auffassung nicht den Rechtsverlust nach § 1488 ABGB.

Haben die Parteien eines Werkvertrags als Vertragsstrafe einen Pauschalbetrag pro Tag des Leistungsverzugs des Klägers, andererseits aber auch einen Höchstbetrag des Pönales im Ausmaß von 5 % der Auftragssumme vereinbart, kann darüber hinaus kein Schadenersatz geltend gemacht werden.

Gegner eines nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs kann jeder dinglich oder obligatorisch Berechtigte oder auch ein bloß faktischer Nutzer sein, sofern er auf die Störungsquelle Einfluss hat.

Bereits verbücherte Wohnungseigentümer von erst zu errichtenden Wohnungen haften daher nicht für Setzungsschäden im Zuge der Bauarbeiten, die vom (mittlerweile insolventen) Bauträger in Auftrag gegeben wurden, wenn sie auf die Auswahl und die Arbeit des Bauunternehmens keinen Einfluss hatten.

Es genügt für die Haftung nicht, dass die Bauführung in deren Interesse stattfindet und die Liegenschaftseigentümer zum Störer über ihren Vertragspartner (Bauträger) in einer mittelbaren Rechtsbeziehung stehen.

Gemäß den besonderen ergänzenden Versicherungsbedingungen für die Sturmversicherung sind Mehrkosten auf Grund behördlicher Auflagen mitversichert und gelten für die in der Versicherungsurkunde angeführten Gebäude und/oder Betriebseinrichtung.

Als Mehrkosten gelten jene Kosten, die auf Grund behördlicher Auflagen nach einem ersatzpflichtigen Schaden die Kosten der Wiederherstellung von Gebäuden und/oder Betriebseinrichtungen in den ursprünglichen Zustand überschreiten.

Die Kosten für das Anbringen einer Absturzsicherung im Bereich einer Lichtkuppel aufgrund der Önorm B 3417, welche zum Zeitpunkt der ursprünglichen Errichtung nicht vorgeschrieben war, fällt nicht unter die mitversicherten Mehrkosten, weil unter behördlicher Auflage im Sinn der besonderen Bedingungen BB 9539 nur durch individuellen Verwaltungsakt auferlegte Lasten zu verstehen sind.

Wird ein Schadenersatzanspruch auf einen Rechts-mangel gestützt, weil der Bauzustand eines Superädifikates nicht der baubehördlichen Bewilligung entspricht, kann aber die im Kaufvertrag zugesagte geänderte Baubewilligung nicht nachgetragen werden, weil der Mehrheitseigentümer der Liegenschaft die Zustimmung zur Erwirkung einer ausreichenden Baubewilligung verweigert, liegt ein unbehebbarer Mangel vor.

Bei unbehebbaren Mängeln von Speziessachen ist nur der Vertrauensschaden zu ersetzen.

War der Abbruch und Neubau im Sinne der ursprünglichen Baubewilligung nach dem Kaufvertrag nicht geschuldet, können die dafür erforderlichen Kosten nicht als Mangelbehebungskosten gefordert werden.

Zur Errichtung einer Stromtankstelle auf öffentlichem Grund (Sondernutzung die über den Gemeingebrauch hinausgeht) ist eine Gebrauchserlaubnis gemäß § 1 Abs 3 Z 1 nö GebrauchsabgabenG erforderlich.

Bei einer Sondernutzung von öffentlichen Straßen im Sinne des nö StrG 1999 ist neben dieser verwaltungsbehördlich zu beurteilenden Gebrauchserlaubnis überdies eine Zustimmung der Straßenverwaltung durch schriftliche Vereinbarung gemäß § 18 nö StrG 1999 erforderlich.

Die Gemeinden sind daher berechtigt, die vorgesehene privatrechtlich zu qualifizierende Sondernutzungsvereinbarung abzuschließen. An dieser Rechtslage hat sich auch durch die Novelle des nö GebrauchsabgabenG, LGBl 2015/17, nichts geändert. Liegt diese Vereinbarung nicht vor, kann gegen den Errichter der Stromtankstelle, mit welcher eine Gemeindestraße in Anspruch genommen wird, mit Unterlassungsklage vorgegangen werden.

Ist einem Gastwirt leicht erkennbar, dass von einer ungesicherten, unbeleuchteten und stark abgenutzten Treppe Gefahr für seine Gäste ausgeht, welche die Toilette aufsuchen wollen, haftet er dem geschädigten Gast aufgrund der Verletzung von vertraglichen Schutz- und Sorgfaltspflichten, wenn die Gefahr durch die fehlende Absicherung und Beleuchtung der Treppe durch einfache Maßnahmen beseitigt hätte werden können.

§ 1313a ABGB ist nicht nur dann anzuwenden, wenn eine Hilfsperson zur Erfüllung der Hauptleistungspflicht herangezogen wird, sondern auch wenn der Gehilfe den Geschäftsherrn treffende Schutz- und Sorgfaltspflichten verletzt.

Den Errichter eines Hauses auf einer Parzelle eines Kleingartenvereins, der als Mitglied des Vereins zur Mitbenützung des Gemeinschaftskanals berechtigt ist, treffen vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten und er ist vertraglich verpflichtet, Beschädigungen des Kanals zu vermeiden. Er haftet daher für die Beschädigung des Kanals im Zuge von Aushubarbeiten durch den von ihm beauftragten Werkunternehmer.

Gemäß § 24 Abs 3 WEG 2002 steht den Wohnungseigentümern kein Stimmrecht zu, wenn Gegenstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer Person ist, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist.

Mit- und Wohnungseigentümer sind – auch wenn sie nicht namentlich im Beschluss genannt werden – vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn sie durch die Beschlussfassung pauschal einen bestimmten Prozentsatz der von ihnen bereits aufgewendeten Kosten für einen Fensteraustausch unabhängig davon zuerkannt erhalten würden, ob der Austausch der Fenster tatsächlich eine der Eigentümergemeinschaft obliegende Erhaltungsmaßnahme war und wann diese Maßnahme vorgenommen wurde.

Auf Basis der vertieften Angebotsprüfung hatte die Auftraggeberin davon auszugehen, dass in den Nulllohnpositionen des Angebotes der präsumtiven Zuschlagsempfängerin ein Lohnanteil nicht kalkuliert wurde. Die Auftraggeberin hätte nicht zu dem Ergebnis gelangen dürfen, dass die Teilpreise der Nulllohnpositionen plausibel zusammengesetzt sind, zumal die Kosten von null Euro in der Kategorie „Lohn“ bei diesen Positionen nicht aufgeklärt wurden.

Eine rechtliche Grundlage für ein Umdeuten eines von vornherein verfehlten Begehrens lässt sich aus den Bestimmungen des nö VNG nicht ableiten. Ein amtswegiges Umdeuten des klar formulierten, jedoch verfehlten Begehrens in ein zulässiges Begehren kommt somit nicht in Betracht.

Bei schwerwiegenden Verdachtsmomenten und Vorliegen stichhaltiger Beweise muss der Auftraggeber den Bieter nicht bloß deshalb zulassen, weil das Strafverfahren nicht abgeschlossen ist.