Liegenschaften können entweder direkt im Wege eines Asset Deals übertragen werden oder indirekt im Wege eines Share Deals, nämlich durch Veräußerung und Erwerb der Anteile an der die Liegenschaft haltenden Projektgesellschaft. Ob ein Asset oder Share Deal zu bevorzugen ist, hängt von vielen, insbesondere (aber nicht nur) steuerlichen Aspekten, ab. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit ausgewählten, in der Praxis oft vernachlässigten, zivil-, unternehmens- und gesellschaftsrechtlichen Aspekten von Liegenschaftstransaktionen im Wege eines Asset Deals.
- ISSN Online: 2309-7450
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Inhalt der Ausgabe
S. 160 - 167, Aufsatz
Paul Schörghofer / Florian Wünscher
Gesellschafts-, zivil- und unternehmensrechtliche Stolperfallen bei Liegenschaftstransaktionen im Wege eines Asset Deals
S. 168 - 175, Aufsatz
Zurab Simonishvili / Gabriel Ebner
Das neue Virtuelle Gesellschafterversammlungen-Gesetz – VirtGesG
Mit dem VirtGesG wird die Abhaltung virtueller Gesellschafterversammlungen in das Dauerrecht überführt. Im Unterschied zum COVID-19-GesG sollen solche Gesellschaftersammlungen aber nur zulässig sein, wenn dies in Satzung bzw im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist. Dabei sind verschiedene Satzungsgestaltungen denkbar. Organversammlungen unterliegen aber nicht dem Anwendungsbereich des VirtGesG.
Rechtssätze des verstärkten Senats:
Für die Prüfung des Wertverhältnisses des im Optionsvertrag in Aussicht gestellten Hauptvertrags im Sinne des § 934 ABGB ist auf den Zeitpunkt der Bindung des Verkürzten an seine Erklärung abzustellen, mit der er dem Optionsberechtigten das Optionsrecht einräumt; bei Zusammenfallen von Angebot und Annahme ist daher der Zeitpunkt der Einräumung des Optionsrechts maßgeblich.
Die (dreijährige) Verjährungsfrist für die Anfechtung des im Optionsvertrag in Aussicht genommenen Hauptvertrags wegen laesio enormis läuft mit ojektiver Möglichkeit der Geltendmachung.
Die Ungewissheit, ob und wann der Optionsberechtigte von seinem Optionsrecht Gebrauch macht, hat auf Beginn und Lauf der Verjährungsfrist keinen Einfluss. Nach Ablauf der Frist kann auch keine Einrede mehr erhoben werden.
Obiter:
Bei Optionsverträgen sind auch (konkurrierend zum Einwand der laesio enormis) die Einwände
des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (wobei ein strenger Maßstab anzulegen ist) und
der Umstandsklausel (clausula rebus sic stantibus)
denkbar.
S. 183 - 186, Judikatur
Zulässigkeit und Grenzen von Mehrheitsbeschlüssen bei Personengesellschaften
Für Gesellschafterbeschlüsse von Personengesellschaften ist grundsätzlich Einstimmigkeit erforderlich.
Ob Mehrheitsbeschlüsse zulässig sind, hat zunächst durch Auslegung des Gesellschaftsvertrags zu erfolgen.
Gesellschaftsverträge von Publikumsgesellschaften sind objektiv auszulegen.
Ein Mehrheitsbeschluss ist trotz gesellschaftsvertraglicher Grundlage unzulässig
bei Gesetz- oder Sittenwidrigkeit;
wenn in gesellschaftsvertragliche Sonderrechte einzelner Gesellschafter eingegriffen wird;
wenn in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte eingegriffen wird;
bei Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes;
bei Verletzung der Treupflicht;
wenn damit willkürliche, die Minderheit schädigende Eigeninteressen verfolgt werden.
Der Umfang des Kernbereichs der Mitgliedschaftsrechte hängt von den Besonderheiten der jeweiligen Gesellschaft und damit vom Einzelfall ab.
Ungewöhnliche „gravierende“ Gesellschaftsvertragsänderungen, die die Struktur der Gesellschaft real zerstören und die Rechte der Gesellschafter empfindlich einschränken, greifen in den Kernbereich ein.
Bei der Beurteilung eines aus mehreren Schritten beschlossenen Vorgangs ist eine Gesamtschau vorzunehmen.
Bei der Auseinandersetzung der Gesellschaft geht es um eigennützige Rechte des Gesellschafters, die primär seinen Interessen dienen.
Die Verletzung von Treuepflichten der Gesellschafter hat im Liquidationsstadium nicht mehr das gleiche Gewicht wie während der Geschäftstätigkeit einer werbenden Gesellschaft.
Ist die Kündigung der Gesellschaft durch einen Gesellschafter bereits ausgesprochen und vereinbaren die Gesellschafter in der Folge einen gegenüber dem Gesellschaftsvertrag früheren Stichtag des Ausscheidens des kündigenden Gesellschafters, so handelt der verbleibende Gesellschafter nicht unredlich, wenn der vorgezogene Stichtag so gewählt wird, dass der ausscheidende Gesellschafter am Gewinn aus einem bestimmten Geschäft nicht mehr teilnehmen kann.
S. 189 - 190, Judikatur
Unwirksamer Abtretungsvertrag wegen Ausgeschlossenheit des beurkundenden Notars
Ist der den Abtretungsvertrag beurkundende Notar zugleich Vertretungsorgan des erwerbenden Rechtsträgers, liegt kein wirksamer Notariatsakt vor. Der Abtretungsvertrag ist diesfalls unwirksam.
An einer nicht mehr existenten Gesellschaft kann es keine Gesellschafterstellung mehr geben.
Bei einer gemäß § 40 FBG im Firmenbuch wegen Vermögenslosigkeit gelöschten GmbH können die Gesellschafter, wenn sich nachträglich Vermögen der Gesellschaft herausstellt, keinen die Auflösung der Gesellschaft beseitigenden Fortsetzungsbeschluss fassen. Diesfalls ist zwingend eine Nachtragsliquidation durchzuführen.
In der E OGH 12.05.2021, 6 Ob 86/21x hat der OGH seine in der E 16.09.2020, 6 Ob 64/20k gemachten Aussagen zur Gleichbehandlung von Ausscheidensfällen betreffend die Abfindung bekräftigt und den Rechtssatz (RIS-Justiz RS0133368) klargestellt (T1).
S. 197 - 202, Angrenzendes Steuerrecht
Martin Lehner
Übergang des wirtschaftlichen Eigentums mit dem Verfügungsgeschäft (Closing)
Bei standardisierten vertraglichen Regelungen geht bei einem Unternehmenskauf das wirtschaftliche Eigentum erst mit dem Verfügungsgeschäft (Closing) und nicht schon mit dem Verpflichtungsgeschäft (Signing) über.
S. 203 - 204, Angrenzendes Steuerrecht
Sebastian Bergmann
Einkünftezurechnung bei „zwischengeschalteter“ Personengesellschaft
Das zwischen dem Gesellschafter einer GmbH und der GmbH bestehende Naheverhältnis gebietet es, behauptete Vereinbarungen an jenen Kriterien zu messen, welche für die Anerkennung von Verträgen zwischen nahen Angehörigen entwickelt wurden. Die Vereinbarung muss demnach nach außen ausreichend zum Ausdruck kommen, einen eindeutigen, klaren und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt haben und zwischen Fremden unter den gleichen Bedingungen abgeschlossen werden. Diese Kriterien haben – so die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes – ihre Bedeutung im Rahmen der Beweiswürdigung (vgl die hg Erkenntnisse vom 16. Dezember 2010, 2007/15/0013, und vom 26. April 2012, 2008/15/0315, je mwN). Wenn eine schriftliche Vereinbarung nicht vorliegt, so müssen doch zumindest die wesentlichen Vertragsbestandteile (Bestandgegenstand, zeitlicher Geltungsbereich des Vertrages, Höhe des Bestandzinses, allfällige Wertsicherungsklausel, Vereinbarung über das Schicksal der Mieterinvestitionen und über die Instandhaltungspflichten, Tragung von Betriebskosten) mit genügender Deutlichkeit fixiert sein (vgl das hg Erkenntnis vom 8. September 1992, 87/14/0186).
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